租金回报率计算器
输入房产总价与租金，计算毛/净回报率与回本年限，判断买房出租是否划算。
参考：国内一二线城市租金回报率通常 1.5–3%；超过 4% 为较优资产；低于银行存款利率（约 1.5%）则需谨慎评估。
租金回报率怎么看？
毛回报率和净回报率有什么区别？
毛租金回报率（Gross Rental Yield）是最简单的算法：年租金除以房产总价， 只反映“租金收入占购房成本的比例”，不考虑任何持有成本。净租金回报率（Net Rental Yield）则在年租金基础上扣除房贷月供、物业费、 维修备用金等年度支出后再除以总价，更接近真实到手收益。 两者差距往往有 1–2 个百分点甚至更多——有贷款的房产，净回报率可能直接为负。 因此，只看毛回报率会高估收益，买房出租前一定要算净回报率和月净现金流。
中国租金回报率现状如何？
国内整体租金回报率偏低。一线城市（北上广深）核心区普遍在 1.5–2.5%， 远低于同期银行定存或货币基金收益；二线热门城市约 2–3%，三四线城市因房价相对较低， 回报率可能略高，但流动性更差、空置风险更大。 横向对比来看，日本东京约 3–5%，美国部分城市可达 6–8%， 中国整体处于全球较低水平，核心原因是房价涨幅长期跑赢租金涨幅，导致“租售比”持续偏低。 这也意味着，国内买房出租的逻辑更多依赖房价升值预期，而非租金现金流本身。
买房出租还有哪些隐性成本？
计算器中的成本项只是基础，实际出租还有不少隐性支出需要提前考虑：
- 中介费：通过中介出租通常需支付 1–2 个月租金作为佣金， 且每次换租客都需重新支付。
- 装修磨损与翻新：租客更换时往往需要重新粉刷或局部翻新， 3–5 年一次大翻新费用不低。
- 空租期损失：换租客之间通常有 1–3 个月空置， 计算器中的空置率建议保守设为 10% 以上。
- 租客违约与欠租风险：租客提前解约或拖欠租金， 维权成本高、周期长，实际损失难以量化。
- 税费风险：个人出租房屋依法应缴纳增值税、个人所得税等， 未来税收征管趋严时，这部分成本不可忽视。
注：本工具计算结果仅供参考，实际投资收益受市场行情、政策变动等多重因素影响，以官方数据为准。
常见问题
租金回报率怎么算？
毛租金回报率=年租金÷房屋总价×100%；净租金回报率=(年租金−年持有成本)÷总价×100%。例如300万的房、月租5000元（年租6万），毛回报率=6÷300=2%，扣除物业维修空置等成本后净回报率更低。
租金回报率多少算合格？
国际上通常认为净租金回报率4%-6%较健康。中国一线城市住宅毛回报率普遍偏低，多在1.5%-2.5%，二三线部分城市可达2.5%-4%。仅供参考，不构成投资建议。
靠租金回本要多少年？
静态回本年限≈100÷毛回报率(%)。毛回报率2%约需50年、3%约33年、4%约25年才靠租金回本。回报率越低，单靠租金回本越慢。
买房出租一定比存钱划算吗？
不一定。当前银行定期利率多在1.5%-2%，若房产净回报率仅约1.7%，单看现金流并不优于存款。还要把流动性差、交易成本、房价波动一并考量。本工具只做测算，不构成投资建议。
算租金回报率要不要把房价上涨算进去？
不要。租金回报率只衡量租金现金流，房价涨跌是另一回事且不确定，建议分开看，避免用未必发生的增值美化收益。结果仅供参考，不构成投资建议。